Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Mietpreis­bremse

Mietrecht - Mit Einführung der §§ 556 d bis 556 g BGB ist seit dem 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreis­bremse in Kraft getreten. Im Folgenden möchten wir einen kurzen Überblick über die Folgen der Geset­zes­än­derung für Vermieter und Mieter geben.

1. Inhalt der Mietpreis­bremse:

Inhalt der Mietpreis­bremse ist, dass im Falle von Neuver­mie­tungen von Wohnungen die monatlich zu zahlende Miete bei Beginn des neuen Mietver­hält­nisses die ortsüb­liche Vergleichs­miete nicht um mehr als 10 % übersteigen darf.

Anwendung findet diese Grenze jedoch nur bei Wohnungen, die in einem Wohngebiet mit angespanntem Wohnungs­markt liegen. Die jewei­ligen Gebiete, die über einen angespannten Wohnungs­markt verfügen, werden von den jewei­ligen Landes­re­gie­rungen durch Rechts­ver­ordnung für die Dauer von maximal fünf Jahren festge­setzt.

Im Rhein-Neckar-Kreis handelt es sich insbe­sondere um die Wohnge­biete Heidelberg, Eppelheim, Sandhausen, Dossenheim, Leimen und Edingen-Neckar­hausen.

Die von der Landes­re­gierung beabsich­tigte Rechts­ver­ordnung befindet sich zwar noch im Erlass­ver­fahren, es ist jedoch beabsichtigt, eine entspre­chende Rechts­ver­ordnung noch während des Sommers 2015 in Kraft zu setzen.

Für die oben genannten Gebiete bedeutet dies demnach, dass im Falle der Neuver­mietung einer Wohnung die Miete am Anfang des Mietver­hält­nisses mit den neuen Mietern 10 % der ortsüb­lichen Vergleichs­miete nicht übersteigen darf.

Eine Auflistung sämtlicher von der Mietpreis­bremse betrof­fener Wohnge­biete in Baden-Württemberg ist online verfügbar.

Um die bisher bezahlte Miete und die die Miethöhe beein­flus­senden Umstände zu erfahren, steht dem Mieter ein umfas­sendes Auskunfts­recht gegen den Vermieter zu.

2. Ausnahmen

Von der Anwendung der Mietpreis­bremse sind jedoch einzelne Konstel­la­tionen nicht erfasst.

a) Vormiete war bereits höher als die nach der Mietpreis­bremse zulässige Miete:

Sollte die von dem Vormieter bisherig geschuldete Miete höher sein als die nach der oben benannten Regelung zulässige Miete, so kann mit dem neuen Mieter eine Miete bis zur Höhe der Miete des Vormieters vereinbart werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter mit dem Vormieter in dem letzten Jahr des Mietver­hält­nisses eine dahin­ge­hende Verein­barung über die Miethöhe getroffen hat.

b) Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen während der letzten drei Jahre:

Führte der Vermieter während der letzten drei Jahre vor der Neuver­mietung Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen an dem Objekt durch, so ist er berechtigt, die ortsüb­liche Vergleichs­miete nach den Vorschriften über die Mieter­höhung wegen Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen zu überschreiten. Danach darf der Vermieter die Jahres­miete um 11% der Moder­ni­sie­rungs­kosten erhöhen und ist demnach nicht an die 10 %-Grenze gebunden.

c) Wohnungen nach dem 1. Oktober 2014:

Im Falle einer erstma­ligen Vermietung von Wohnungen nach dem 1. Oktober 2014 ist die Mietpreis­bremse nicht anzuwenden.

d) Umfas­sende Moder­ni­sierung:

Ebenfalls findet die Mietpreis­bremse dann keine Anwendung, wenn der Vermieter die Wohnung erstmals nach umfas­sender Moder­ni­sierung vermietet. Eine umfas­sende Moder­ni­sierung ist dann anzunehmen, wenn die Moder­ni­sierung so umfang­reich war, dass eine Gleich­stellung mit einem Neubau in Betracht zu ziehen ist.

Rechts­an­wältin Melanie Mussotter-Schwarz

Wohnungs­makler und Bestel­ler­prinzip

Gemeinsam mit der Mietpreis­bremse (siehe dort) ist auch das sogenannte Bestel­ler­prinzip am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Danach darf der Wohnungs­ver­mittler (Makler) vom Wohnungs­su­chenden (Mieter) für die Vermittlung oder den Nachweis von Wohnraum kein Entgelt fordern oder annehmen, es sei denn der Makler holt ausschließlich wegen des Vertrages mit dem Mieter vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten.

Das bedeutet, dass Maklerlohn auch nicht dadurch konstruiert werden kann, dass der Makler von der Wohnung aufgrund einer Vermie­tungs­an­zeige des Vermieters aus Zeitung oder dem Internet erfährt und schon gar nicht dadurch, dass der Makler sich vom Mieter beauf­tragen lässt, für den Abschluss eines Mietver­trages bezüglich einer konkreten Wohnung zu sorgen, wenn zuvor der Vermieter dem Makler mitge­teilt hat, dass diese Wohnung frei ist oder frei wird. Denn dann wäre zwar der Makler vom Mieter mit der Vermittlung einer Wohnung beauf­tragt worden, jedoch wäre dies nicht im Sinne des Gesetzes ausschließlich durch den Mieter geschehen.

Aus diesem Grund kann der Makler in solchen Fällen auch nicht verein­baren, dass der Mieter verpflichtet ist, ihm bei Nicht­zu­stan­de­kommen eines Vertrages Auslagen zu erstatten.

Zu beachten ist jedoch, dass das Bestel­ler­prinzip nur bei Wohnraum­miet­ver­trägen gilt.

Bei der Geset­zes­än­derung wurde ferner geregelt, dass ein Makler­vertrag der Textform bedarf, was bedeutet, dass er mündlich nicht wirksam abgeschlossen werden kann.

Rechts­an­wältin Melanie Mussotter-Schwarz