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Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Mietpreisbremse

Mietrecht - Mit Einführung der §§ 556 d bis 556 g BGB ist seit dem 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft getreten. Im Folgenden möchten wir einen kurzen Überblick über die Folgen der Gesetzesänderung für Vermieter und Mieter geben.

1. Inhalt der Mietpreisbremse:

Inhalt der Mietpreisbremse ist, dass im Falle von Neuvermietungen von Wohnungen die monatlich zu zahlende Miete bei Beginn des neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % übersteigen darf.

Anwendung findet diese Grenze jedoch nur bei Wohnungen, die in einem Wohngebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen. Die jeweiligen Gebiete, die über einen angespannten Wohnungsmarkt verfügen, werden von den jeweiligen Landesregierungen durch Rechtsverordnung für die Dauer von maximal fünf Jahren festgesetzt.

Im Rhein-Neckar-Kreis handelt es sich insbesondere um die Wohngebiete Heidelberg, Eppelheim, Sandhausen, Dossenheim, Leimen und Edingen-Neckarhausen.

Die von der Landesregierung beabsichtigte Rechtsverordnung befindet sich zwar noch im Erlassverfahren, es ist jedoch beabsichtigt, eine entsprechende Rechtsverordnung noch während des Sommers 2015 in Kraft zu setzen.

Für die oben genannten Gebiete bedeutet dies demnach, dass im Falle der Neuvermietung einer Wohnung die Miete am Anfang des Mietverhältnisses mit den neuen Mietern 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen darf.

Eine Auflistung sämtlicher von der Mietpreisbremse betroffener Wohngebiete in Baden-Württemberg ist online verfügbar.

Um die bisher bezahlte Miete und die die Miethöhe beeinflussenden Umstände zu erfahren, steht dem Mieter ein umfassendes Auskunftsrecht gegen den Vermieter zu.

2. Ausnahmen

Von der Anwendung der Mietpreisbremse sind jedoch einzelne Konstellationen nicht erfasst.

a) Vormiete war bereits höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete:

Sollte die von dem Vormieter bisherig geschuldete Miete höher sein als die nach der oben benannten Regelung zulässige Miete, so kann mit dem neuen Mieter eine Miete bis zur Höhe der Miete des Vormieters vereinbart werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter mit dem Vormieter in dem letzten Jahr des Mietverhältnisses eine dahingehende Vereinbarung über die Miethöhe getroffen hat.

b) Modernisierungsmaßnahmen während der letzten drei Jahre:

Führte der Vermieter während der letzten drei Jahre vor der Neuvermietung Modernisierungsmaßnahmen an dem Objekt durch, so ist er berechtigt, die ortsübliche Vergleichsmiete nach den Vorschriften über die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen zu überschreiten. Danach darf der Vermieter die Jahresmiete um 11% der Modernisierungskosten erhöhen und ist demnach nicht an die 10 %-Grenze gebunden.

c) Wohnungen nach dem 1. Oktober 2014:

Im Falle einer erstmaligen Vermietung von Wohnungen nach dem 1. Oktober 2014 ist die Mietpreisbremse nicht anzuwenden.

d) Umfassende Modernisierung:

Ebenfalls findet die Mietpreisbremse dann keine Anwendung, wenn der Vermieter die Wohnung erstmals nach umfassender Modernisierung vermietet. Eine umfassende Modernisierung ist dann anzunehmen, wenn die Modernisierung so umfangreich war, dass eine Gleichstellung mit einem Neubau in Betracht zu ziehen ist.

Rechtsanwältin Melanie Mussotter-Schwarz

Wohnungsmakler und Bestellerprinzip

Gemeinsam mit der Mietpreisbremse (siehe dort) ist auch das sogenannte Bestellerprinzip am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Danach darf der Wohnungsvermittler (Makler) vom Wohnungssuchenden (Mieter) für die Vermittlung oder den Nachweis von Wohnraum kein Entgelt fordern oder annehmen, es sei denn der Makler holt ausschließlich wegen des Vertrages mit dem Mieter vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten.

Das bedeutet, dass Maklerlohn auch nicht dadurch konstruiert werden kann, dass der Makler von der Wohnung aufgrund einer Vermietungsanzeige des Vermieters aus Zeitung oder dem Internet erfährt und schon gar nicht dadurch, dass der Makler sich vom Mieter beauftragen lässt, für den Abschluss eines Mietvertrages bezüglich einer konkreten Wohnung zu sorgen, wenn zuvor der Vermieter dem Makler mitgeteilt hat, dass diese Wohnung frei ist oder frei wird. Denn dann wäre zwar der Makler vom Mieter mit der Vermittlung einer Wohnung beauftragt worden, jedoch wäre dies nicht im Sinne des Gesetzes ausschließlich durch den Mieter geschehen.

Aus diesem Grund kann der Makler in solchen Fällen auch nicht vereinbaren, dass der Mieter verpflichtet ist, ihm bei Nichtzustandekommen eines Vertrages Auslagen zu erstatten.

Zu beachten ist jedoch, dass das Bestellerprinzip nur bei Wohnraummietverträgen gilt.

Bei der Gesetzesänderung wurde ferner geregelt, dass ein Maklervertrag der Textform bedarf, was bedeutet, dass er mündlich nicht wirksam abgeschlossen werden kann.

Rechtsanwältin Melanie Mussotter-Schwarz